过去两年，欧洲多国移民政策持续收紧（如葡萄牙关停购房移民、西班牙提高投资额），希腊也从2023年起分阶段提升门槛：核心区购房升至80万欧元，非核心区40万欧元，且需120㎡以上单一房产。
然而，2024年9月26日希腊颁布的 5100/2024法案 明确：“商改住”项目维持25万欧元最低门槛，为预算有限的投资者保留了欧盟永居的“黄金通道”。新政细则落地后，希腊移民申请量逆势增长，2025年永居卡签发量同比激增44%，印证其热度。
根据法案，“商改住”指将商业/工业物业合法转为住宅，投资者可通过三类项目获得身份：
1. 工改住：空置超5年的工厂改造住宅，需符合层高与安全标准；
2. 商改住：商铺、酒店等商业房产变更住宅用途（无面积限制）；
3. 文保建筑修复：修复历史建筑，续签时需完成工程。
关键政策红利：
✅ 无面积限制：小户型商业改造房也可申请（传统住宅需120㎡）；
✅ 长租收益：允许租期＞60天的长租，禁止Airbnb等短租（违者取消身份+罚款）；
✅ 流通性强：房产转售后，新买家仍可凭此申请身份，保障投资价值。
案例1（刚需家庭·低成本定居）
张先生预算有限，在雅典市中心购入45㎡商改住公寓（总价25万欧）。项目已获改造许可，签约后8个月拿到“白纸”（临时居留），全家三代获永居。房产委托开发商长租给当地白领（月租约700欧），年回报率3.5%。
案例2（资产配置·高增值潜力）
李女士选择比雷埃夫斯港工改住项目（旧纺织厂改造Loft）。因工业用地改造稀缺性，房价两年增值30%，且包租给跨国企业作员工公寓（租期3年起）。
1. 三代移民：主申配偶、21岁以下子女、双方父母共同获身份；
2. 零居住要求：无移民监，仅需每5年更新签证；
3. 通行申根29国：自由经商、旅行、子女就读欧洲名校；
4. 教育双跳板：
① 希腊公立学校免费，英美私立学费仅国内1/3；
② 子女持华侨生身份回国联考，400分入读985高校；
5. 税务优化：无遗产税/赠与税，房产持有成本欧盟最低。
1. 房价洼地：当前商改住项目多由本土开发商主导，价格贴近市场（国际资本入场后预计上涨20%+）；
2. 政策红利期：希腊政府鼓励商改住盘活存量资产，审批速度加快（6-8个月获批）；
3. 欧盟身份收紧趋势：多国酝酿提高投资门槛，希腊25万欧路径或成“末班车”。
结语：
希腊“商改住”新政以清晰的条款（如长租定义、转售规则）扫除了投资盲区，25万欧不仅是欧盟永居的“底线价格”，更是资产升值的杠杆支点。对于寻求身份规划、教育突围或欧元资产配置的家庭，此刻正是抢占稀缺资源的黄金时机。
