一、新政重磅消息：
希腊“商改住”移民路径正式合法化
2025年11月11日，希腊四部门联合签发新政永居申请细则法案（法案编号B6014/2025），明确将“商改住”操作纳入合法移民申请范畴。作为深耕希腊移民市场多年的服务机构，我们第一时间研读法案全文后认为，这对内地购房移民家庭来说是重大利好——申请标准更明确，资质审核有章可循，极大降低了前期规划的不确定性。
二、法案核心要点：
我们帮您拆解“商改住”申请三大关键
1. 核心材料：技术工程师报告是关键凭证
法案明确要求，申请时必须提交“房产主要区域用途变更技术工程师报告”。结合我们的实操经验，这份报告需重点体现两点：
一是用途变更的真实性，
二是变更依据的合法性——无论是基于正式建筑许可证（大资质）、小型建筑工程许可（小资质），还是原有许可证修订，都需在报告中清晰标注。
在过往服务中，我们常遇到客户担心“商改住资质是否被认可”的问题。此次法案直接明确，只要工程师报告能佐证变更流程合规，无论大、小资质均有效。这一点我们已与希腊当地律师事务所核实，确实为申请人消除了核心顾虑。
2. 法律依据：明确援引5100/2024号法律第64条
法案明确将5100/2024号法律第64条作为用途变更的法律依据，要求房产需完成从“商业/其他用途”到“住宅用途”的正式变更。这一步我们会协助客户完成核查——通过希腊土地登记部门系统，确认房产用途变更已完成备案，确保完全符合黄金签证对住宅属性的要求。
3. 投资要求：遵循5038/2023号法律的产权规范
根据5038/2023号法律第100条规定，申请人需通过合法不动产投资满足要求，且房产需以“完全所有权+收益权”形式通过公证合同转移至名下（合同编号可查）。这是我们尽调环节的重点——确保房产无产权纠纷、投资资金来源合法，从源头规避申请风险。
三、重大突破：
小规模建筑许可（小资质）正式获认可
结合我们对法案的解读，此次最值得关注的突破是：小规模建筑许可（即“小资质”）的“商改住”操作正式合法化。
此前我们服务过部分客户，因看中的房产是通过小资质改造的商改住项目，担心不被移民局认可而放弃。此次法案落地后，这类房产正式纳入可选范围，相当于为客户拓宽了房产选择空间，尤其是一些地段优越的中小型商业改造项目，性价比优势明显。
举个我们近期核实的案例：雅典市中心一处300㎡小型商业楼，业主通过小资质完成改造，建成两套精品公寓。放在以前，我们会建议客户谨慎选择；现在根据新政，只要我们协助完成工程师报告核验和用途备案查询，客户购买其中一套（满足25万欧元门槛）即可正常申请永居。
四、实操案例：我们如何协助
北京客户通过“商改住”获批希腊永居
客户情况：北京的X先生一家四口，计划通过希腊黄金签证实现“海外身份+资产配置”双重目标。通过我们的房源库，他看中了雅典南部一处商改住项目——原400㎡办公楼，业主通过小资质改造为3套独立公寓，单套售价28万欧元，地段靠近国际学校和商圈。
我们的服务流程：
1. 前期尽调阶段：我们的希腊本地团队第一时间核实了该房产的小资质文件、改造工程验收报告，并提前对接工程师出具用途变更报告初稿，确认完全符合新政B6014/2025法案要求后，才向客户推荐。
2. 材料筹备阶段：除常规购房合同、资金证明等材料外，我们重点协助客户完善工程师报告（标注小资质变更依据），并通过当地律师调取5100/2024号法律对应的用途备案记录，确保材料链完整。
3. 申请递交阶段：由我们的持证移民顾问整理全套材料，提交至希腊移民局后，全程跟进审批进度。因材料合规性高，仅1个月就顺利获批永居卡。
客户反馈：X先生对结果非常满意——28万欧元的投入，不仅拿到了雅典核心地段的房产（我们已协助对接出租，年化收益约3.5%），还为全家解决了身份问题。这也是我们一直倡导的“合规移民+稳健投资”的服务理念。
五、新政红利期：
现阶段申请“商改住”的三大优势
1. 房源选择更丰富：我们的房源库已新增20余套合规商改住项目，涵盖雅典市中心、南部滨海区等热门地段，部分项目单价低于同区域纯住宅10%-15%，投资性价比更高。
2. 申请流程更顺畅：基于对法案的精准解读，我们已制定标准化“商改住”申请材料清单，能帮客户一次性备齐文件，避免因材料缺失导致的补件延误。
3. 审批风险更低：新政实施后，移民局有了明确的审核标准，我们近期递交的3份商改住申请均顺利通过，未出现因资质问题被驳回的情况。
六、我们的专业建议：
把握窗口期，三步规划“商改住”移民
1. 优先选择有本地服务能力的机构：“商改住”的核心是房产资质核查，我们在希腊设有直营分公司，能第一时间核实建筑许可、工程师报告等关键文件，避免客户踩坑。
2. 结合需求精准选房：如果是为了孩子教育，我们推荐雅典北部学区的商改住别墅；如果侧重投资出租，市中心、滨海区的公寓更易出租。我们会根据客户需求提供定制化房源方案。
3. 尽早启动规划：希腊房产交易流程约需2-3个月，加上材料筹备和审批时间，建议想赶在明年初获批的客户，近期即可启动选房和尽调流程。
结尾：
作为深耕希腊移民领域多年的服务机构，我们见证了希腊黄金签证政策的多次调整。此次“商改住”细则落地，无疑是政策规范化的重要标志，也为内地申请人提供了更灵活的移民选择。目前我们已整理出《希腊商改住新政合规房源手册》，包含15个精选项目的资质文件和报价，有需要的客户可联系我们领取。趁政策红利期，让我们帮您高效实现希腊移民和资产配置的双重目标。
